הרכבת עוצרת – ערך הנדל”ן עולה

כל עצירה נוספת של רכבת בנתניה וברחובות העלתה את מחירי הנדלן בערים אלו בממוצע בכ-2,300 שקלים * כך עולה ממחקר שנערך באוניברסיטת חיפה

מחקר חדש שנערך בחוג לכלכלה באוניברסיטת חיפה מצא קשר ישיר בין עליית תדירות עצירת הרכבת לבין עליית מחירי הנדל”ן. “תוצאות אלה יכולות לשמש מדד לבחינת כדאיות של השקעות נוספות בשירותי הרכבת”, ציינה החוקרת רונית יהב-שרר.
המחקר שנערך בהנחייתו של פרופ' בנימין בנטל, נערך בנתניה וברחובות, שתי ערים שנמצאות בפרברי מטרופולין תל-אביב ומרוחקות כ-25 דקות נסיעה ברכבת מתל-אביב. המחקר בדק את שינוי תדירות עצירת הרכבת בתחנות בערים אלה ואת השינוי במחירי הנדל”ן בעיר בשנים 1992-2002. נתונים לגבי עצירות הרכבת בתחנה סופקו על ידי רכבת ישראל ונתונים לגבי מחירי הדירות סופקו על ידי משרדי תיווך. בסך הכל נמדדו השינויים ב-2070 דירות בנתניה ו-1389 דירות ברחובות. כדי לבטל את השפעת המדד והאינפלציה על מחירי הדירות, הושוו המחירים לערך השקל בשנת 2000.
מכיוון ששינוי ערך הנדל”ן (עלייה או ירידה) תלוי בגורמים רבים, פיתחה יהב-שרר מודל שלקח בחשבון את מכלול הגורמים הקובעים את ערך הנדל”ן בכל זמן נתון, כך שניתן יהיה לבדוק האם ומה חלקה של עליית ממוצע עצירות הרכבות. הממצאים הראו קשר ישיר בין הגדלת כמות העצירות בתחנות לבין מחירי הדירות בשתי ערים אלו. בנתניה עלה ממוצע העצירות היומי מ-28 עצירות בשנת 1992 ל-81 עצירות ממוצעות ביום בשנת 2002. על פי המודל שפיתחה יהב-שרר, עולה כי כל עצירה נוספת של הרכבת בנתניה שווה 2389 ₪ נוספים למחיר הדירה. ברחובות, שם עלה מספר העצירות של הרכבת מ-10 עצירות בשנת 1992 ל-70 עצירות בממוצע ליום בשנת 2002, הראה המודל כי כל עצירה נוספת שווה 2300 ₪.
“עליית מחירי הנדל”ן בנתניה ורחובות משקפת למעשה את התועלת של הצרכנים משיפורים בשירותי הרכבת, מעבר לתועלת המיידית של נוחות וזמינות. תוצאות המחקר מאפשרות בחינת עלות-תועלת של הגדלת מספר העצירות היומיות אל מול תועלת אפשרית לתושבים”, אמרה יהב-שרר.