כיצד השפיעה הקורונה על מחירי הדיור בישראל ואיך צפוי להיראות שוק הנדל”ן המקומי ב-2021?

לאחר ההלם הראשוני שחווה מהסגר הכללי שהוחל במרץ 2020, המשק ראה פיטורים והוצאה של עובדים לחל”ת באופן חסר תקדים בהיקפו, כמו גם התמוטטות המונית של עסקים קטנים ובינוניים. מספר העסקאות צנח, אך 11 ערים כמעט לא נפגעו

לאחר ההלם הראשוני שחווה מהסגר הכללי שהוחל במרץ 2020, המשק ראה פיטורים והוצאה של עובדים לחל”ת באופן חסר תקדים בהיקפו, כמו גם התמוטטות המונית של עסקים קטנים ובינוניים. בהתאם לכך, הגל הראשון של מגפת הקורונה השפיע קשות על שוק הנדל”ן בישראל, כאשר מספר העסקאות בענף ירד בצורה חדה. עם זאת, בדיקת סקר שערך אתר גלובס ב-11 ערים בישראל, מצביעה על ירידה קלה של כ-1% בלבד במחירי הדיור בישראל כתוצאה מהגל הראשון. הפער בין מספר העסקאות הנמוך לירידה המתונה במחירי הדיור מצביע על אמון הציבור בענף, ולכאורה משרה אופטימיות בכל הנוגע לשוק הנדל”ן המקומי.

איך השפיעה הקורונה על מחירי הנדל”ן והדיור בישראל?

השפעת משבר הקורונה על ענף הנדל”ן בארץ קשורה בטבורה להשפעת המגיפה על המשק הישראלי בכללותו. לאחר השוק הראשוני שחווה מהסגר הכללי שהוחל במרץ 2020, המשק ראה פיטורים והוצאה של עובדים לחל”ת באופן חסר תקדים בהיקפו, כמו גם התמוטטות המונית של עסקים קטנים ובינוניים.

בהתאם לכך, הגל הראשון של מגפת הקורונה השפיע קשות על שוק הנדל”ן בישראל, כאשר מספר העסקאות בענף ירד בצורה חדה. עם זאת, בדיקת סקר שערך אתר גלובס ב-11 ערים בישראל, מצביעה על ירידה קלה של כ-1% בלבד במחירי הדיור בישראל כתוצאה מהגל הראשון. הפער בין מספר העסקאות הנמוך לירידה המתונה במחירי הדיור מצביע על אמון הציבור בענף, ולכאורה משרה אופטימיות בכל הנוגע לשוק הנדל”ן המקומי.

הקשר בין מגפת הקורונה ומחירי הדיור עומד בסימן שאלה כיום, בעודנו בעיצומו של הגל השני, ומצפים להתפרצות נוספת של גל שלישי בתקופת החורף. עם זאת, תחזיות מומחים מספקות לנו הבנה מסוימת של המגמה הצפויה במחירי הדיור בישראל.

על פי ההערכות, הירידה הקלה במחירי הדיור כתוצאה מהגל הראשון והשני לא צפויה להימשך זמן רב. החשש העיקרי הוא דווקא מהשפעה המשתקת של ירידה מתמשכת ועקבית במספר עסקאות הנדל”ן, במקביל לירידה זמנית בהיצע הדירות בשל עיכובים של עבודות בענף הבניה. יחד עם זאת, מומחים מצביעים על כך שצניחה בהיקף עסקאות נדל”ן אופיינית למצבים המאופיינים בחוסר וודאות קיצוני, כמו זה השורר בתקופת הקורונה.

אילו שינויים צפויים להתרחש בשוק המקומי בשנה הקרובה?

יש לא מעט דעות מנוגדות בקרב מומחי נדל”ן. בטווח הקצר אנו כבר מתחילים להרגיש ירידת מחירים בשיעור מסוים, אך מכיוון שאין שינוי אמיתי בביקושים וההיצע לא גדל (וכנראה אפילו קטן) רוב המומחים חוזים כי בטווח הארוך המחירים צפויים להמשיך לעלות.

על פי חלק מהתחזיות, צפויה עלייה של כ-6% במחירי הדיור בשנת 2021 מהרבעון השני של שנת 2020. העלייה במחירים צפויה לשקף סטייה של לא פחות מ-21% מקו המגמה הרב-שנתי. משמעות הדבר הוא שמחירי הדיור מטפסים בקצב גבוה בהרבה מהקצב שמאפיין את העלייה ברמת החיים הממוצעת במדינה, מה שעשוי להביא לפערים בכוח הקנייה של הציבור.

מה יקרה לשכר הדירה?

מאז פרוץ המגיפה מתפרסמים יותר ויותר מקרים של שוכרים שפוטרו או נקלעו למצוקה כלכלית בעקבות המשבר ולא מצליחים לעמוד בתשלומי השכירות החודשיים. אולם בניגוד לציפיות, עד כה לא נרשמו ירידות משמעותיות בשכר הדירה ברוב יישובי הארץ ומסקירה שפרסם לאחרונה משרד השיכון עולה כי בחלק מהאזורים אף נרשמה עלייה מסוימת בחודשים אוגוסט וספטמבר 2020, כמו גם עלייה ריאלית של שכר הדירה בישראל בשיעור של 2.3% בהסתכלות שנתית.

מה צופן העתיד?

חלק מהמומחים צופים קיפאון ממושך של כמה חודשים לפחות בהיקף עסקאות הנדל”ן, בשל הצפי לתקופת ההתאוששות הלא קצרה הדרושה למשק כולו. ההערכות הן שהעלייה המטאורית בשיעור האבטלה ובמספר הבלתי מועסקים והפגיעה הקשה בעסקים קטנים ובינוניים בשל הסגרים יפגעו בכוח הקנייה של הצרכנים, ובכך יקשו על יכולתם לרכוש נכסים. חשש זה מתעצם לאור הנתונים המראים כי קבוצת הגיל שתעסוקתה נפגעה בצורה הקשה ביותר היא צעירים בגילאי 24-34, אשר גם לפני משבר הקורונה התקשו לרכוש דירה.

יחד עם זאת, ולמרות הכל, רוב המומחים אינם צופים צניחה או שפל משמעותי במחירי הנדל”ן והדיור בישראל, אלא דווקא למגמת התייקרות בשוק הנדל”ן בטווח הארוך. בהסתמך על נתוני עבר ממשברים קודמים, ההערכות הן כי משבר הקורונה הנוכחי יביא לירידה קצרת טווח בלבד במחירי הדיור, בעוד המגמה הכללית של עליית מחירים איננה צפויה להשתנות בטווח הארוך יותר.

על מנת לנסות ולהסביר תחזית זו ניתן להסתכל על מגפת הסארס בהונג קונג כמקרה בוחן. לאחר פרוץ המגיפה בשנת 2003, הונג קונג הטילה סגר נוקשה של כארבעה חודשים. מחקרים שנערכו בעקבותיו, מצאו כי על אף העלייה החדה בשיעור המובטלים במדינה והמכה לתמ”ג הארצי, מחירי הדיור לא הושפעו בטווח הארוך.

עם זאת, חשוב לציין כי למגפת הקורונה אופי שונה מקודמותיה. מדובר במשבר עולמי שעשוי לגרור השלכות ממושכות וחסרות תקדים על כל מדינות העולם. במידה והמשבר יימשך לתקופה ארוכה של שנה ויותר, תיתכן ירידת מחירים בשוק הנדל”ן גם בטווח הזמן הבינוני. אך כאמור, אם אכן מדובר בעניין שיסתיים תוך פחות מ-12 חודשים, תוך חזרה לשגרה ופעילות מלאה של המשק, צפויה האטה מתונה בלבד בטווח הקצר, שתתחלף בעלייה הדרגתית וזהירה החל מהשנה הבאה ואילך.

כתבה זו היא תוכן מקודם בשיתוף אתר נדל״ן מאסטר.

לניתוחים מקיפים, מידע ומדריכי נדל”ן רלוונטיים נוספים לרוכשים ולמשקיעים היכנסו לאתר נדלן מאסטר: https://www.nadlanmaster.co.il/